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 2011年10月20日の「サービス付き高齢者向け住宅」(サ高住)の制度創設から10年が経過し、高齢者住宅マーケットは新たなステージを迎えました。早めの住み替えを望むシニア層の取り込みがこれまでの大きな経営課題でしたが、新型コロナ禍を機に自立者が入居できる高齢者住宅が増えてきたのです。

国の「総量規制」でサ高住のコンセプトが激変!

 まずはサ高住が創設後10年間にたどった道のりを振り返ってみましょう。

 国土交通省の制度設計時のコンセプトは、「厚生年金の平均的な受給額(単身者で月14万~15万円)で暮らす高齢者が早めに住み替えられる安心・安全な賃貸住宅」です(表1)。住戸の面積は原則25m2以上で、トイレ、浴室などを完備。医療・介護の有資格者が常駐し、入居者の安否確認や生活相談などの生活支援サービスを実施します。住居と食事等が一体的に提供される「利用権方式」の有老ホームに対し、サ高住では賃貸借契約と別にサービスの契約を結ぶ形です。事業者の参入促進に向けて、固定資産税や不動産取得税の優遇措置も設けられました。

表1 サービス付き高齢者向け住宅の登録制度の概要

 鳴り物入りで制度化されたサ高住ですが、2006年に国が導入した介護施設の「総量規制」の影響で、その姿は早々と変貌を遂げることになります。

 介護給付費の伸びを抑える国の方針で、介護職員を施設内に配置する特別養護老人ホームなどの介護保険施設や介護付き有老ホーム(特定施設入居者生活介護)の整備量を都道府県や市町村が介護保険事業(支援)計画で抑制。新規開設が困難になりました。

 介護付き有老ホームに代わり、高齢者住宅の新たな主役になったのが、外部サービスを利用する住宅型有老ホームです。総量規制の対象外で自由に開設できます。13m2以上の居室面積の基準を最低限クリアした上で、要介護者を多く受け入れ、併設の介護事業所から介護サービスを効率よく提供するモデルが普及。外部サービスを利用するサ高住でも同様のモデルが主流になりました。共用部分の面積を一定程度確保すれば住戸の面積が18m2以上でもよい要件緩和を活用。当初の「入居時自立」のコンセプトと異なる「介護型」のサ高住が大勢を占めました。

 問題となったのは、一部の事業者が家賃を低く抑える半面、明らかに過剰な介護サービスを区分支給限度基準額ギリギリまで入居者に提供して収益を得るケースが登場したことです。「利用者の囲い込み」のモデルは社会的に批判を受けることになります。

 その後、外部サービスを利用する高齢者住宅に対して国は規制を強化。2012年度介護報酬改定で導入された「同一建物等減算」は改定のたびに要件が厳格化されました。また、2015年の「有料老人ホーム設置運営標準指導指針」の改正では、食事等を提供するサ高住も指導対象に加えられました。

 こうしてサ高住の経営は次第に悪化。賃貸住宅部門の赤字を介護報酬収入で補えなくなり、低所得の要介護者を巡る特養との競争激化や、介護人材不足が不安要素になっているのです。

広い住戸のサ高住に注目集まる

 そんなサ高住のマーケットに今、変化が表れつつあります。新規開設数が伸び悩む中、自立段階での住み替えを望むシニア層向けの広い住戸のサ高住に注目が集まり始めているのです。

 サ高住の登録数は2021年12月末時点で8017棟(前年同月比3.3%増)、27万2870戸(同4.1%増)。制度創設当初に比べて伸びは鈍化しています(図1)。地価の高騰、介護人材不足が大きな要因です。

 

図1 サービス付き高齢者向け住宅の登録数の推移

 住戸の専有面積の平均値は長らく22m2程度で推移。18m2以上20m2未満の狭い住戸が依然として6割を上回りますが、一方で25m2以上の住戸が2割を超え、30m2以上の広い住戸も1割近くあります(図2、2021年8月末時点)。

図2 サービス付き高齢者向け住宅における専有部分の面積別の住戸数と割合

 国交省は制度創設時、開設費を補助する「サービス付き高齢者向け住宅整備事業」を導入。当初の補助額は住戸面積にかかわらず一律でしたが、2016年度に方針を転換し、30m2以上の広い住戸に高い補助単価を設定しました。2017年度には25m2未満の住戸の補助単価を引き下げ、以後、毎年のように単価差を拡大。2021年度の補助単価は30m2以上で135万円/戸、25m2未満で70万円/戸です。また2018年度には新築の場合、併設の介護関連施設への補助金を廃止しました。

 こうした国の方針が徐々に浸透。さらに近年、狭い居室と介護サービス事業所をセットにした低所得者向けの高齢者住宅のニーズが充足してきたことも、広い住戸のサ高住に事業者が目を向ける契機になっています。

 「最近では不動産会社が中間所得層を意識したサ高住の開設に乗り出し、住宅性能の高いタイプが増加している」。こう指摘するのは、一般社団法人高齢者住宅協会・理事の向井幸一氏。不動産会社がサ高住に進出したきっかけは、都市部を中心に賃貸住宅市場が新型コロナ禍の打撃を受けたことです。大学などのオンライン授業の定着で入居する学生が減少し、社員の転勤などの法人需要も減退。そんな中、早めの住み替えを望むシニア層に活路を見いだしました。

 「厚生年金や企業年金などで月25万円以上の所得がある夫婦・単身者をターゲットにした高齢者住宅は、今まで最も不足していた。新型コロナ禍を機に、『要介護状態になる前に、安心・安全なサポートの下、広い部屋で暮らしたい』というニーズが顕在化してきた」と向井氏は分析します。感染症予防の意識から、浴室・トイレは共用の設備を避け、住戸内に配置されたタイプが人気です。現在の入居者は80歳代が多いですが、今後は60~70歳代のウエートが高まるとみられます。

大手住宅メーカーが手掛ける自立者向け高齢者住宅

 デベロッパーや住宅メーカーが既存の枠にとらわれない新しいタイプの高齢者住宅を相次いで展開しているのも、ここ数年のトレンドです。形態は分譲マンションや賃貸マンションが大半で、老人福祉法上の有老ホームやサ高住には該当しません。

 注目を集める事業者の1つが、大手住宅メーカーの旭化成ホームズ(株)(東京都千代田区)です。注文住宅「ヘーベルハウス」で知られる同社が今、シニア向けの賃貸マンション「へーベルVillage」の展開に力を入れています。地主からの受注、建物の借り上げ、入居者募集、管理を一貫して手掛けるのが、同社の経営モデルです。

 事業エリアは東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県。供給数はここ数年間で急増して2022年3月時点で123棟・1557戸に上り(図3)、入居率は常に9割を超えます。1棟の戸数は平均12~14戸で、基本的な間取りは約45~約75m2の1LDK・2LDK。主な入居者は健常期からフレイル(虚弱)期の高齢者で、夫婦での入居も可能です。賃料は一般マンションの周辺相場より1~2割程度高めで、管理費は月2万5000円程度に設定しています。

図3 旭化成ホームズのシニア向け賃貸マンション「へーベルVillage」の管理運営棟数・戸数の推移

 へーベルVillageの賃貸マンションは駅から近く、スーパーも徒歩圏内です。共用の食堂は設けておらず、各入居者は自炊するか、周辺の飲食店を利用したり弁当・総菜などを購入します。食事等を提供せず、職員が常駐していない点が、サ高住の運営モデルとの大きな違いです。

 入居時の平均年齢は79歳。自立者が多い半面、健康への不安を抱える入居者へのフォローも充実しています。各住戸内には緊急通報ボタンやライフリズムセンサーを備え、万一の場合には提携先の警備会社の警備員が駆けつける体制です。また、大手介護会社と連携し、社会福祉士などが管理人兼相談員として日中に滞在。各戸を定期的に訪問し、各入居者に月1回、生活・健康相談、介護サービスなどの情報提供を行います。連携先の医療機関や介護事業者の紹介も可能です。

東京都世田谷区にある「へーベルVillage世田谷桜丘」(19戸、住戸面積57.18~68.73m2)の(1)外観(2)住戸(3)見守りサポートコントローラーの緊急通報ボタン(4)共用エレベーター(提供:旭化成ホームズ)

入居率の維持に向けてフレイル予防のサービスも

表2 入居者の自立支援に用いる「イキイキ!応援シート」の項目(提供:旭化成ホームズ)

 入居率を高水準で維持するには、入居者の自立支援・フレイル予防の強化が欠かせません。そこで2022年4月、同社は健康寿命の延伸に向けて新サービス「安心・安全・健康長寿応援メソッド」を開始しました。

 入居者の活動や相互交流を促す場として、共用のラウンジに着目。液晶テレビを設置し、複数の入居者が鑑賞して楽しめるコンテンツを配信します。例えば、入居者が制作した絵画などの作品の画像や散歩時の風景を写した画像を投稿できる「写真館」、リアルな旅行体験を共有できる「バーチャル旅行」、日々の体力維持を図る「ラジオ体操」の動画などです。

 さらに、相談員が月1回訪問する面談では、フレイル予防の視点で助言を行います。新たに開発した「イキイキ!応援シート」では、フレイル予防に不可欠な3要素「運動・栄養・交流(社会参加)」の計18項目について入居者にヒアリング(表2)。例えば、運動の項目で「1日に何歩(何分)くらい歩いていますか」と質問し、歩数が少ないことが分かれば、「〇〇公園へ花見に出かけては?」などと相談員がアドバイスするのです。

 へーベルVillageの事業計画では、2025年までに260棟・3500戸の供給を目指しています。今まで東京23区西部での開設が中心でしたが、今後は東京都の他エリア、神奈川県、埼玉県、千葉県でも積極的に展開する方針です。

 このように近年、民間企業の創意工夫で、新しいタイプの高齢者住宅が次々に登場してきています。高齢者が自分の所得や価値観に合わせて高齢者住宅を選べる時代になったことは歓迎すべきでしょう。

 団塊世代が75歳以上の後期高齢者になる2025年以降、健常期から要介護期で急拡大する入居ニーズには、従来の介護保険施設や高齢者住宅だけでは対応できません。多様な特色を持つ高齢者住宅がこれからも誕生することを期待しています。

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